Simone Santos, sócia-fundadora da SDS Properties

Não fugindo à regra do histórico da economia brasileira, o mercado de condomínios logísticos também vive de ciclos.  A SDS Properties acaba de virar o jogo para os proprietários. Claro que, olhando de lupa para algumas regiões, o novo ciclo ainda patina, mas na média geral e principais mercados, a curva é ascendente.

A virada aconteceu em 2020, no pior momento da história recente global, fomentada pelo e-commerce, e em detrimento do comércio de rua. Que o e-commerce já era uma tendência não restam dúvidas, mas a reclusão por meses recuou a economia com entretenimento, viagens, vida social, revertendo-se para o consumo eletrônico.

O crescimento exponencial num curto período fez as grandes empresas de e-commerce saírem a mercado logo no segundo mês de pandemia, e, desde então, a corrida não parou. Em 2020 tivemos recorde de locações: 3.060.000m², a maior registrada dos 5 anos anteriores.

Enquanto escritórios e shoppings sofrem para resistirem aos estragos da pandemia, o mercado de galpões virou a “joia da coroa”. O terceiro trimestre de 2021 retoma de onde paramos em 2013. Voltamos a ter, na Grande SP, valores pedidos de R$27/m² e vacância abaixo dos 10%. Ficamos congelados por 8 anos. Ainda em função do comércio eletrônico, o mercado brasileiro de condomínios logísticos bate novo recorde e, mesmo antes de fechar o ano, já temos absorção líquida das locações de 1.750.000m², contra 1.500.000m² de 2020.

Reflexo na queda da vacância com atuais 8,95%, que, com exceção do Rio de Janeiro, todos os estados monitorados estão com vacância abaixo de 10%. O novo estoque projetado para 2021 é de 3.000.000m², dos quais 50% já foram entregues, e o saldo, acreditamos que, parte será postergada para o 1T de 2022, em função de atrasos de cronograma. Para 2022 e 2023, a previsão é de outros novos 3.000.000m².

Não temos uma previsão definida para 2022, especialmente por se tratar de um ano eleitoral. Mas já é sabido que não teremos o mesmo desempenho de 2021, já que, apesar do crescimento orgânico da própria atividade, o e-commerce, principal consumidor de galpões, não terá a mesma envergadura de 2020 e 2021. Contudo, é importante destacar que, mesmo numa previsão mais conservadora, já temos encomendados até 2022, 790.000m² já alugados, seja no modelo pré-locação, seja no modelo BTS. Dessa forma, entre um cenário mais pessimista e otimista, a vacância prevista deve variar entre 9% e 13%. Isso se confirmando, os valores de locação devem manter as correções de anos estagnado, especialmente por conta da elevação do custo da construção e em regiões que hoje apresentam vacância abaixo de 5%.

Destaques:
– Descentralização da demanda para outros mercados, além das regiões Sudeste, e consequente interesse dos desenvolvedores por mercados nas regiões Nordeste, Sul e Centro Oeste.
– Janela de novas locações no modelo pré-locação e BTS, especialmente para os centros de distribuição de varejo e e-commerce.

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